Geplaatst op 9 mei 2023
)
De Prijsschatting voor energetische renovaties die op de EPC-attesten vermeld staan, staat onder druk. Volgens vastgoedmakelaars zijn de tarieven vaak buitenproportioneel hoog. Volgens het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) klopt dit niet, Volgens hun moeten de prijzen zelfs nog geïndexeerd worden.
Sinds 1 januari van dit jaar ben je bij aankoop van een woning met energielabel E of F verplicht om binnen de vijf jaar te renoveren tot minstens label D. Vanaf 2028 wordt label C het minimumdoel. Uiteindelijk zouden alle woningen tegen 2050 EPC-label A moeten halen.
Die renovatieplicht laat zich voelen op de vastgoedmarkt. De prijzen van energie-intensieve woningen stegen in het eerste kwartaal nauwelijks en toch stonden deze huizen gemiddeld langer op de markt. Ook verwacht de bank bij het aanbieden van een hypotheek dat de toekomstige eigenaar van zo’n E- of F-gelabelde woning al voldoende budget heeft voor energetische renovaties. Daarom is het belangrijker dan ooit om vooraf de kosten van dergelijke renovaties correct in te kunnen schatten. Alle aanbevolen werken staan vermeld op het Energie Prestatie Certificaat (EPC), dat verplicht is bij de verkoop van een woning. Sinds 2019 hebben huizen (appartementen niet) ook een kostprijsindicatie bij de aanbevolen renovaties.
In eigen voet
Maar die prijsschatting is volgens makelaars vaak enorm overdreven. “De prijsindicaties zijn een nobel idee, maar deze worden nu volledig verkeerd gebruikt”, zegt Cedric Vanhencxthoven, bestuurder van Heylen Vastgoed. Ze wijken altijd te veel af van de offertes en de eindafrekeningen. De overheid schiet zichzelf zo in de voet. Particulieren worden afgeschrikt om een oud huis te kopen en het zelf te renoveren. In De Tijd krijgt hij de steun van collega-makelaars Hillewaere Vastgoed en Dewaele.
Dergelijke EPC’s mogen alleen worden opgesteld door erkende energiedeskundigen. Echter bepalen zij de prijsindicaties niet. “Prijzen op het EPC zijn indicatieve gemiddelden die op een geautomatiseerde manier worden berekend”, zo staat in elk EPC vermeld. “Maar de resultaten zijn soms wat vergezocht”, zegt Johan Corstjens, energie-expert bij Mosaek. “De software houdt bijvoorbeeld geen rekening met regionale verschillen. Heel wat renovaties zijn op het platteland goedkoper dan in het centrum van een grootstad. In ieder geval schrikt het heel wat mensen af.”
Setle
Setle is een tool van het gelijknamige Hasseltse technologiebedrijf en voorspelt net als het EPC de renovatiekost voor een woning. De software monitort continu de prijzen en tarieven van verschillende aannemers en leveranciers in een bepaald gebied. “Het bedrag dat we uiteindelijk krijgen, is meestal veel lager dan wat op het EPC staat”, zegt Setle-topman Thibaut Nivelles. “Naar mijn mening bouwen ze de ene veiligheidsmarge na de andere in, wat leidt tot hogere bedragen. Het EPC werkt meestal met prijsvorken, maar de minima en maxima liggen te ver uit elkaar.”
Kritiek vanuit de vastgoedsector is opmerkelijk aangezien de prijsindicaties voor het vernieuwde EPC sinds 2019 niet meer zijn aangepast. Nog voor Corona, de energiecrisis, de oorlog in Oekraïne en stijgende loonkosten. De indicatie van vandaag zou wat dat betreft dus eerder te laag dan te hoog zijn. “Daarom dachten we erover om schattingen te actualiseren en te indexeren”, zegt Geert Flipts van VEKA. “Deze actualisatie zal er ten vroegste vanaf 1 januari 2024 komen. Momenteel onderzoeken we hoe accuraat onze indicaties nog zijn. Maar volgens ons is er in plaats van een overdrijving nu eerder sprake zijn van een onderschatting.”
Flipts wijst erop dat de richtlijnen in het EPC ook rekening houden met ingrepen die sowieso nodig zouden zijn voor de energetische renovatie. “Wie nieuwe ramen plaatst, moet dan ook zorgen voor nieuwe kozijnen. Ook die kost wordt in rekening gebracht. Daarnaast zetten we in op duurzaamheid. Bij de indicaties kiezen we investeringen die aansluiten bij ons langetermijndoel om tegen 2050 een Energielabel A te behalen voor alle woningen. Het klopt dat we regionale verschillen niet in rekening brengen. In plaats daarvan kiezen we voor een gemiddelde. Het blijft dan ook een indicatie.”
Zinvol?
Zijn prijsindicatoren dan nog relevant? Heylen Vastgoed roept nu al op om ze uit het EPC te halen. Maar volgens bouwfederatie Embuild Vlaanderen is het nog steeds nuttig. “Het EPC blijft waardevol als sensibiliserend element om potentiële kopers bewust te maken van alle noodzakelijke energie-interventies”, zegt Marc Dillen, directeur-Generaal van Embuild Vlaanderen. “Blindelings moet je de prijsindicaties echter niet volgen. Je kan best een architect en aannemer raadplegen om een goed zicht te krijgen op de uit te voeren werken en de kostprijs. Om later dubbel werk en meerkosten te vermijden kan je samen met hen een globaal renovatieplan voor de woning opmaken.”
“Bij de invoering van het EPC stond de opname van prijsindicaties al ter discussie”, zegt Eline D’Hooge van OVED, de beroepsvereniging voor energiedeskundigen. “We vinden het een genuanceerd verhaal. Het is sowieso heel moeilijk om van tevoren de prijs van een verbouwing te voorspellen. Maar toch helpen dit soort indicaties om mensen te laten zien wat ze zich kunnen verwachten.”
